Cómo preparar su casa en Vail Valley para el invierno — La lista de otoño de un local

La respuesta corta: una casa en Vail Valley debe estar lista para el invierno antes de la primera helada fuerte, no antes de la primera nevada grande. En la práctica eso significa terminar la lista a mediados de octubre: sistema de riego purgado, cinta térmica probada, calefacción y humidificador con servicio, llaves exteriores cerradas y un plan claro de quién revisa la casa cuando usted no está. Todo lo demás es detalle. Esa lista es la diferencia entre un invierno tranquilo y una llamada en enero por una tubería reventada.

Por qué el invierno aquí exige más a una casa de lo que muchos dueños esperan

Crecimos en Eagle County, y lo que todavía vemos que sorprende a los nuevos propietarios no es la nieve. Es el cambio brusco. Una tarde soleada en Edwards puede sentirse como otoño a las 2 p.m. y esa misma entrada puede ser una capa de hielo a las 7. Los techos se derriten y se vuelven a congelar en los aleros, las tuberías en la pared de una cochera sin calefacción pasan de estar bien a congeladas en una sola noche despejada, y una terraza orientada al sur puede estar seca mientras el lado norte de la casa todavía guarda treinta centímetros de nieve en abril.

Sume la altitud y el aire seco, y una casa aquí simplemente le pide más que una casa a nivel del mar. Nada de esto es complicado. Solo tiene que hacerse a tiempo, y el calendario perdona menos de lo que la gente cree. Si compró este verano, nuestra guía para comprar casa en Vail Valley cubre la parte de la inspección; este artículo es lo que viene después del cierre.

Afuera de la casa: agua, techo y entrada

Empiece por todo lo que contenga agua. Los sistemas de riego deben purgarse con aire comprimido antes de que el suelo se congele, y por experiencia sabemos que las buenas empresas de jardinería se llenan rápido a finales de septiembre, así que llame ahora y no después del primer golpe de frío. Cierre y drene las llaves exteriores, desconecte las mangueras, y si tiene una fuente o un jacuzzi que no va a usar, decida ahora si se drena o se mantiene funcionando todo el invierno. Dejar algo a medio drenar es la peor opción.

Luego mire hacia arriba. Limpie las canaletas cuando los álamos suelten la hoja, y pruebe la cinta térmica a lo largo de los aleros y dentro de las bajadas antes de necesitarla. Las presas de hielo son el problema clásico de los techos en Vail Valley: la nieve se derrite sobre la parte cálida de la casa, se vuelve a congelar en el borde frío y el agua se mete por debajo de las tejas. La cinta térmica, el aislamiento del ático y la ventilación son la defensa, y un techador puede decirle en una sola visita si el suyo está bien resuelto. Si su casa tiene techo de lámina, sepa hacia dónde se va a deslizar la nieve y mantenga autos, asadores y pasillos fuera de esa zona.

Por último, la entrada. Si la suya es empinada o sombreada, un contrato de retiro de nieve no es opcional, y las empresas de quitanieves del valle completan sus rutas temprano. Pregunte a su HOA qué cubre y qué no; en muchos vecindarios la asociación limpia la calle, pero los últimos diez metros hasta su cochera son suyos. Si tiene entrada con calefacción, dé servicio a la caldera y haga una prueba en octubre, cuando una reparación es una molestia y no una emergencia.

Prepare la casa para la primera helada fuerte, no para la primera nevada grande. Cuando abra la montaña, la lista ya debería estar terminada.

Adentro de la casa: calefacción, aire y lo que se descompone en silencio

Dé servicio a la calefacción o a la caldera cada otoño, sin excepción. Cambie los filtros, y si calienta con estufa de leña o chimenea, mande limpiar e inspeccionar el tiro antes del primer fuego. Los humidificadores de toda la casa importan aquí más que en casi cualquier otro lugar; el aire a esta altitud en enero es tan seco que agrieta pisos de madera, encoge molduras y raja muebles, así que asegúrese de que el humidificador esté limpio, funcionando y bien ajustado. Revise que los detectores de humo y de monóxido de carbono funcionen, sobre todo cerca de la cochera o de un aparato de gas.

Después recorra los bordes fríos de la casa. Las tuberías que pasan por paredes de cochera, espacios bajo el piso y muros exteriores debajo de los fregaderos son las que se congelan. Abra las puertas de los gabinetes bajo los fregaderos en muros exteriores durante las rachas de frío, aísle los tramos expuestos y verifique que la puerta de la cochera selle bien. Sepa dónde está la llave general del agua y confirme que realmente gira; hemos conocido a muchos dueños que descubrieron en plena crisis que la suya no lo hacía.

Si usted no va a estar: el plan de invierno para la segunda residencia

Muchas de las casas que vendemos en Vail, Beaver Creek y Cordillera pasan semanas vacías en invierno, y ahí es donde vive el verdadero riesgo. Nunca apague la calefacción. Déjela en un mínimo seguro, instale un termostato WiFi y un sensor de congelación o de fuga de agua que le mande un mensaje, y considere cerrar la llave general y drenar lo que pueda si la casa va a estar sola más de un par de semanas. Revise también su póliza de seguro: algunas aseguradoras exigen una temperatura mínima o revisiones presenciales periódicas en una casa desocupada, y es mejor saberlo en octubre que después de un siniestro.

Lo más importante: tenga a una persona. Un administrador de propiedades, un vecino, un servicio de cuidado de casas, alguien que pase cada semana, despeje la banqueta y le llame cuando la calefacción suene raro. Escribimos sobre esa misma pregunta desde el lado del comprador en comprar una segunda residencia en Vail Valley, y no deja de importar después del cierre. Si la casa está en un calendario de renta a corto plazo, las reglas agregan otra capa; nuestro artículo sobre las reglas de renta a corto plazo en Eagle County explica qué verificar.

Los extras que los locales sí hacen

Surta la cochera desde ahora: sal para deshielo, una buena pala, un rastrillo para techo si sus aleros están al alcance, y llantas de invierno en el auto antes de que el paso se congele. Si vive valle abajo en Eagle o Gypsum con gas propano, llene el tanque antes de que los calendarios de entrega se aprieten. Tenga presente la fauna durante el otoño, cuando los osos engordan antes de hibernar: asegure la basura, retire los comederos de aves y conozca las reglas de su municipio, ya que varias comunidades de Eagle County tienen requisitos específicos sobre contenedores a prueba de osos. Y anote en el calendario el día de apertura de la montaña. Nuestras guías para esquiar en Vail y Beaver Creek son la mitad divertida de esta lista, y si la casa está lista, usted las va a poder disfrutar.

Preguntas que escuchamos cada semana

¿Cuándo debo preparar para el invierno una casa en Vail Valley?

Procure terminar a mediados de octubre, antes de la primera helada fuerte y no de la primera nevada grande. Las heladas fuertes en Eagle County suelen llegar semanas antes de la temporada de esquí, y los servicios que más necesita, purga de riego, afinación de calefacción y contratos de quitanieves, se agotan rápido a finales de septiembre y principios de octubre.

¿Debo apagar la calefacción de mi segunda residencia en Vail Valley mientras no estoy?

No. Mantenga la calefacción en un mínimo seguro, agregue un termostato WiFi y un sensor de congelación o de fugas que le avise, y considere cerrar la llave general del agua en ausencias largas. Las tuberías congeladas causan mucho más daño que un invierno de gasto en calefacción, y algunas pólizas de seguro exigen una temperatura mínima.

¿Qué es una presa de hielo y cómo la evito?

Una presa de hielo se forma cuando la nieve del techo se derrite sobre la parte cálida de la casa, se vuelve a congelar en el alero frío y el agua se acumula por debajo de las tejas. La prevención combina aislamiento del ático, ventilación y cinta térmica funcionando en aleros y bajadas, probada cada otoño antes de que llegue la nieve.

¿Tiene una duda sobre su casa en particular?

Cada casa en este valle tiene sus propias mañas: el muro norte que nunca se descongela, la entrada que se congela a las 4 p.m., el espacio bajo el piso que el dueño anterior nunca mencionó. Si es propietario aquí y quiere una segunda opinión para prepararse para el invierno, o si está pensando en comprar y quiere saber qué le va a exigir realmente una casa de montaña, escríbanos. También con gusto hacemos una valuación de su casa si el invierno lo tiene pensando en un cambio, y siempre puede ver lo que está en el mercado en nuestra búsqueda de propiedades. Somos un equipo de padre e hijo, nacidos y criados en Eagle County, y con gusto platicamos en español o en inglés.